Интервью с начальником отдела отчуждения и реформирования коммунальной собственности Фонда коммунального имущества В.И. ИВАНОВЫМ
– Виктор Иванович, каковы результаты отчуждения объектов коммунальной собственности имеем за первое полугодие?
– В первом полугодии текущего года отчуждено 14 объектов коммунальной собственности на сумму 2 млн. 20 тыс. грн.
Общая площадь помещений, которые были переданы юридическим и физическим лицам, предприятиям негосударственной формы собственности, составила порядка 6143 кв. м. Эта цифра говорит о том, что у нас есть спрос на помещения, и задача, поставленная руководством города, выполняется. Имеется в виду создание условий для развития малого бизнеса (отчуждаются помещения, где малый бизнес можно развивать). И, кроме того, выполняется сама программа реформирования коммунальной собственности. В перечень на отчуждение включаются объекты не спонтанно и не только лишь для того, чтобы получить деньги в бюджет. Большая часть – это помещения, которые недостаточно эффективно использовались, поэтому и принято решение передать их в негосударственную форму собственности. И, в общем-то, за эти полгода мы видим положительные результаты. По той же ул. Заводской, 27 после отчуждения объекта на аукционе сейчас ведется его реконструкция. Оптимальный вариант в нашей работе – совместить поиск хорошего инвестора с выполнением сроков поступлений денежных средств от приватизации в городской бюджет.
Если сравнить итоги шести месяцев с итогами аналогичного периода прошлого года, то тогда мы продали 35 объектов, но вот сумма была чуть меньше. Она составила 1 млн. 987 тыс. грн.
Анализ процесса реформирования коммунальной собственности Северодонецка за последние десять лет показывает, что имеет место рост продажи ее объектов, что обусловлено стремлением городской власти создать условия, привлекательные для развития малого бизнеса, а также налицо увеличение сумм от продажи объектов коммунальной собственности, поступающих в бюджет.
В настоящее время значительно выросло число объектов, отчуждаемых способом выкупа арендаторами, которые выполнили с разрешения арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества. Это обусловлено, в первую очередь, развитием малого и среднего бизнеса в городе и увеличением платежеспособности субъектов предпринимательской деятельности.
Есть спрос, бизнес развивается, инвесторы, причем не только свои, доморощенные, но и из других городов, заинтересованы вкладывать деньги в развитие своего дела именно в Северодонецке. А есть спрос – растут и ценовые предложения.
– Какой способ отчуждения самый популярный?
– В последнее время чаще всего продажа объектов коммунальной собственности осуществляется путем выкупа арендатором, т.е. неконкурентный способ. В первом полугодии мы продали 13 объектов путем выкупа арендатором и один – на аукционе.
– Чем отличается конкурентный способ продажи от неконкурентного?
– Конкурентный способ продажи – это аукцион и конкурс. Аукцион – способ продажи объекта с использованием открытости предложения цены путем ее повышения.
Конкурс тоже предполагает рассмотрение конкурсной комиссией как ценовых предложений, так и бизнес-планов. Причем основополагающим при выборе победителя в конкурсе являются долгосрочные инвестиционные предложения. Как правило, они составляют от трех до пяти лет. И суммы, которые вкладываются в объект в эти три–пять лет, значительно превышают сумму самой продажи. На конкурсе могут быть выдвинуты более жесткие условия к победителю в части соблюдения использования объекта по назначению, сохранения рабочих мест, если это действующее предприятие.
На практике конкурс как способ приватизации в основном применяется в процессе отчуждения и реформирования целостных имущественных комплексов государственных и коммунальных предприятий. Начиная с 2000 года, в Северодонецке целостные имущественные комплексы продавались исключительно по конкурсу, так как для новых инвесторов выставлялись определенные условия продажи, в том числе и внесение долгосрочных инвестиций. В 2000 году это ГКП «Кинотеатр «Современник», в 2001-м – ГКП «Северодонецкий консервный завод», в 2002-м – коммунальное торгово-закупочное предприятие «Нива», в 2003-м – ГКП АТП «Торгтранс», в 2004-м – жилищно-казарменный корпус бывшей воинской части. Объект той же бывшей воинской части чуть поменьше – хозяйственный комплекс – был продан на аукционе. Бывшее имущество ликвидационной массы по СКП «ЭРАД» также выставлялось на аукцион, потому что особо жесткие условия не выставлялись.
А более мелкие объекты, такие как отдельно стоящие здания, сооружения, помещения, выставлялись и на аукцион, но в большинстве своем выкупались арендатором.
На выкуп выставляются объекты, которые не были проданы конкурентным способом, либо были включены в перечень объектов, подлежащих приватизации способом выкупа, тогда, когда арендатор за время аренды с разрешения собственника выполнил там неотделимые улучшения (25% от балансовой стоимости объекта), дающие ему право на выкуп.
– Из отчужденных в первом полугодии объектов коммунальной собственности какие были самые крупные?
– Самые большие деньги принес объект по ул. Заводской, 27 (бывшее здание муниципальной милиции).
– Кстати, а какие ваши прогнозы относительно того, что там будет?
– Новый собственник планировал открыть офис, а потом запустить производство хлебобулочных изделий. Суждено ли этим задумкам реализоваться, покажет время.
– А еще какие примеры удачной приватизации можете назвать?
– Продали небольшое помещение по ул. Донецкой, 60 площадью 93 кв. м. Это – «Фотография». От продажи долго пустующего здания бывшего детского сада по ул. Федоренко, 4 получили более 200 тыс. грн. Стоимость подвального помещения по ул. Менделеева, 48 составила порядка 30 тыс. грн. Объекты небольшие, но, тем не менее, на 2 млн. 20 тыс. грн. набралось.
– На 3 августа запланировано проведение очередного аукциона. На него выставляются два солидных объекта. Расскажите о них.
– На аукционные торги на конкурентный способ продажи выставляются два объекта. Причем заявления на участие в аукционе мы принимаем до конца июля. 31-го – последний день приема. Кто хочет, должен поспешить. А объекты действительно довольно привлекательные. Первый – это нежилое помещение по ул. Гагарина, 109 площадью 215,6 кв. м. Раньше его арендовало ОАО «Укртелеком» под переговорный пункт. Помещение находится в довольно густонаселенном районе, причем довольно перспективном. Там снова планируется застройка. Я думаю, мы продадим этот объект, несмотря на то, что аукцион предполагает рост в цене, а его стартовая цена и так высока – 228,5 тыс. грн.
Второй объект, хотя и находится в аренде, не менее лакомый. Это – имущественный комплекс бывшего транспортного хозяйства ОАО «Северодонецкий приборостроительный завод». Его недавно приняли в коммунальную собственность как средство получения денег на содержание жилья и сферы соцкультбыта, которые завод передал в коммунальную собственность. У СПЗ не было денежного сопровождения, и мы вынуждены были вынести на аукционные торги имущественный комплекс бывшего транспортного цеха, а вырученные средства использовать на городские нужды, в том числе и на жилищно-коммунальное хозяйство. Там тоже стартовая цена приличная – 962 тыс. 571 грн. с учетом НДС. Если на аукционе будет реальный покупатель, ожидаем ее рост.
– Виктор Иванович, а сколько объектов подлежат отчуждению в текущем году?
– Первоначально в планы было включено 47 объектов, но сейчас жизнь внесла свои коррективы: на сегодня отчуждению подлежит уже 53. В течение года появляются заявки. Если у арендатора сделаны все улучшения, и он настаивает на том, чтобы данный объект был включен в перечень объектов, подлежащих отчуждению, просьба удовлетворяется. Хотя это отнюдь не значит, что в текущем году арендатор сможет выкупить. Просто вырисовывается перспектива. Мы для себя план определяем немножко больше, чем фактически можем выполнить, поскольку объем работ очень большой и более тщательным стал подход к оформлению права собственности. Чтобы объект подготовить к приватизации, нужно провести реструктуризацию, выделить самую малоэффективную часть из состава общей массы. Потом сделать технический паспорт, выполнить экспертную оценку. Ряд предприятий мы передали полностью в частные руки, а КП «Оптово-розничное предприятие», например, продавали по частям. В его составе были магазин «Космос», складские помещения. Чтобы предприятие поддержать, из общего состава выделялись части, которые недостаточно эффективно использовались и продавались. Небольшие помещения, находившиеся на балансе ЖЭКов, раньше использовались где-то под мастерские, где-то под сами жилищные конторы, а после реформирования ЖКХ они стали просто ненужными. Высвободились. Такие помещения сдавались в аренду либо выставлялись на аукцион на продажу.
– Чем еще, кроме отчуждения объектов коммунальной собственности, занимается ваш отдел?
– Наш отдел занимался и приемом объектов в коммунальную собственность, в том числе и имущественного комплекса бывшего транспортного цеха ОАО «СПЗ», и управлением корпоративными правами в тех случаях, если государство передает объект нам в коммунальную собственность. Первой ласточкой было ОАО «Северодонецкая городская типография». А теперь в коммунальной собственности находится контрольный пакет акций ОАО «АТП-10920». Много времени приходится уделять судебным делам. Растет количество продаж объекто, – растет и количество судебных тяжб по защите интересов территориальной громады. Все суды мы выигрываем, так как закон не нарушаем.
– Вы упомянули об управлении корпоративными правами. Что это дает городу, а что – предприятию?
– Выгода здесь обоюдная. Теперь можно более успешно управлять ОАО «АТП-10920», влиять на его политику. Нам как городу автотранспорт, автопарк нужны? Нужны! Кроме того, мы можем влиять на формирование ценовой политики при перевозке пассажиров. А для предприятия из городского бюджета могут быть изысканы средства, полученные от реструктуризации того же предприятия или более эффективного использования его имущества, сначала на погашение кредиторской задолженности, а потом уже и на развитие, например, на приобретение новых автобусов.
– 2 млн. 20 тыс. грн., полученные от процесса отчуждения за полгода, – это почти стопроцентное выполнение годового плана?
– От процесса отчуждения объектов коммунальной собственности в 2007 году планировалось получить 2 млн.110 тыс. грн. Да, за шесть месяцев годовой план выполнен на 95%. Чуточку недотянули. Лето на дворе, деньги нужны на ремонтные работы. А наполнение доходной части городского бюджета от продажи объектов коммунальной собственности – это наша задача.
Беседу вела Ирина СЫТНИК