Ринок нерухомості на окупованій території: що пропонують на продаж та навіщо людям житло у зруйнованих містах

Останнім часом у мережі почали з’являтися оголошення про купівлю/продаж нерухомості на окупованих територіях Луганщини. І якщо до повномасштабного вторгнення рф в Україну це явище було звичним, бо можна було виїхати з ТОТ й продати нерухомість за українським законодавством, то тепер виникає багато запитань, бо мова йде саме про нові окуповані території, зокрема й майже знищений Сєвєродонецьк. Крім того, окупанти заявляли про “маневровий фонд нерухомості”, хоча по факту це – відбирання житла у громадян України. А нещодавно ватажок самопроголошеної “лнр” видав “указ”, згідно з яким “узаконюється” передача майна людей, які “самоусунулися”.

Чому виник такий попит, які є пропозиції на ринку та схеми продажу, а також про те, чому ці процедури незаконні, – читайте в нашому матеріалі.

“Куплю квартиру у Сєвєродонецьку”

Спочатку, коли бачиш такі оголошення, стає трохи дивно, бо відомо, що місто пошкоджене на 80-90%. Про це неодноразово повідомляла і місцева, і обласна влада, також є багато фото та відео підтверджень у соцмережах. Там дотепер є великі проблеми з комунальними послугами: майже відсутня вода, електрика, газ, не працює каналізація. Сміття не вивозиться, через що Сєвєродонецьк “окупували” щури та миші, а об'їзна дорога перетворилася на стихійне сміттєзвалище. Окрема тема: медицина, продукти, робота. Проте, як би дивно це не звучало, це є нагодою для мешканців далеких сіл північних регіонів області переїхати до міста за невеликий кошт. Таке вже було в історії: після 2014 року квартири у Луганську коштували дуже дешево у порівнянні з довоєнними часами, тож і тоді багато мешканців сільської місцевості придбали собі нерухомість. Але ж у Луганську ситуація була дещо іншою, не було таких пошкоджень, а місто за деякий час почало “оживати”.

То що ж із Сєвєродонецьком?

У своїх оголошеннях багато людей наводять переваги квартир, які вони хочуть продати: у будинок не було прильотів, дах цілий, вставлені нові вікна й двері. Про це можна писати окремо, бо, як вже неодноразово повідомлялося, окупанти намагалися створити у Сєвєродонецьку картинку відновлення міста. Для цього вони завезли пластикові вікна, вскривали квартири, й робили начебто ремонти. При цьому вскриті квартири грабувалися, а “ремонтні бригади” залишали після себе безлад. Автору цієї статті на умовах анонімності присилали фото таких ремонтів: вони зроблені неякісно, а у деяких квартирах поміняні двері й замки у тамбурах багатоповерхівок. Ключі начебто зберігаються у “відповідального” мешканця будинку, проте знайти його майже неможливо. Тим паче, що у місті немає ані мобільного зв’язку, ані інтернету. Все це схоже саме на привласнення окупантами майна.

Тим не менш, пропозицій вдосталь. Люди в основному не пишуть вартість квартири у Сєвєродонецьку, але якщо запитати у приватних повідомленнях, то ціна буде коливатися приблизно від 1,5 до 3 мільйонів рублів (600 тисяч-1,2 млн гривень).



Також, можливо, мешканці згадують й досвід після 2014 року, коли у Сєвєродонецьк переїхали обласні служби й місцеві почали здавати своє житло в оренду чи виставляти на продаж за надвисокими для міста цінами. А от для луганчан ці ціни були не такими вже й непідйомними. Крім того, не слід забувати, що, по-перше, люди на окупованій території піддаються масованій пропаганді (навіть якщо бачать на свої очі одну картинку, а у вуха їм повідомляють зовсім іншу, то вірять саме цій інформації), по-друге, є достатньо людей, які втратили власне житло, але хочуть залишитися на батьківщині, якою б зараз не була там ситуація (мабуть, всі стикалися з людьми, які говорять про те, що не можуть лишити могили своїх пращурів й місце, де вони виросли, а влада – то таке, “переходяще”).

Тобто причини, в основному, зрозумілі.

Схема купівлі/продажу

Нам вдалося зв’язатися і з власницею квартири у Сєвєродонецьку, виставленої на продаж, і з агентом нерухомості з Луганська.

Жінка спочатку не називала ціну за квартиру, потім повідомила, що за двокімнатну квартиру поблизу центрального ринку вона хоче отримати півтора мільйона рублів (приблизно 600 тисяч гривень), а за оформлення документів – ціну ділити навпіл. Проте жінка вказала, що не знає, скільки це зараз коштує, а оформлювати, мабуть, доведеться у Луганську. Вона запропонувала переглянути квартиру самостійно, попередивши сусіда, який там живе. Загалом склалося враження, що власниця квартири перебуває на іншій території й просто хоче виручити гроші за нерухомість, проте нюансів купівлі/продажу не знає.

Наприклад, вона каже, що документи на квартиру не переоформлювала на російські, бо їй хтось казав, що у Сєвєродонецьку це можна не робити.

А от агент нерухомості з Луганська повідомив, що переоформлення документів є обов’язковим:

“Наразі купити квартиру може людина, яка має російський паспорт, людині з російським паспортом і переоформленими документами. Тільки так, і ніяк інакше”.

Це також може свідчити про примусову паспортизацію населення, бо окупанти намагаються для цього тиснути на людей усілякими методами.

Про що каже українське законодавство

З моменту початку повномасштабного вторгнення росіян в Україні законодавчо змінилися деякі аспекти процедури купівлі-продажу нерухомості на тимчасово окупованих територіях. Тепер за умов виконання низки вимог нерухомість на окремих окупованих територіях теоретично продати чи купити можна. Навіть фізично знаходячись за місцем реєстрації у довідці ВПО. Раніше така “опція” була заборонена.

Тим часом на окупованих територіях Донецької та Луганської областей, а також Автономної Республіки Крим, представники “влади” запровадили свої “правила” оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості. Вони передбачають необхідність так званої “легалізації” правовстановлюючих документів на нерухомість, отримання нового технічного паспорта об’єкта та звернення до місцевого нотаріуса для оформлення угоди.

Одразу зазначимо, що так звані “правочини” щодо відчуження нерухомого майна на тимчасово окупованих територіях України є нікчемними. Навіть у тих випадках, коли здається, що все враховано, а угода є правомірною – не варто розраховувати хоча б на якісь примарні гарантії. Усі “документи”, що видані представниками окупаційної влади, після деокупації будуть лише безґрунтовними папірцями з точки зору українського законодавства.

Щодо нових змін в законодавстві – вони здебільшого пов’язані з правом нотаріуса на посвідчення договорів про продаж, обмін чи дарування нерухомості на окупованих територіях. Статус нотаріуса щодо можливості здійснення нотаріальних та реєстраційних дій є головним нюансом.

Ще донедавна продавати або купувати нерухомість на окупованих територіях було неможливо, адже це було заборонено законом. Так, наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5 (у новій редакції від 19.09.2022) було затверджено Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану. Це частково Донецька, Запорізька, Миколаївська, Харківська області, повністю Луганська область та Автономна республіка Крим. Тепер на деяких територіях купувати-продавати можна, але в умовах воєнного стану діє заборона на вчинення нотаріальних дій нотаріусами, робоче місце яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що включена саме до цього переліку.

Тобто усі “правочини” за російськими законами на окупованих українських територіях є фікцією з точки зору як українського, так і міжнародного законодавства.

Також не варто забувати, що укладати угоди купівлі-продажу чи інші угоди з відчуження, чи набуття прав на нерухоме майно можна лише щодо майна, яке є у доступі в реєстрах. Більшість окупованих територій перебувають у переліку, де припинений доступ до реєстрів.

Частиною 2 статті 13 Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України” передбачається, що здійснення господарської діяльності юридичними особами, фізичними особами-підприємцями та фізичними особами, які провадять незалежну професійну діяльність, місцезнаходженням (місцем проживання) яких є тимчасово окупована територія, дозволяється виключно після зміни їхньої податкової адреси на іншу територію України.

Правочин, стороною якого є суб’єкт господарювання, місцезнаходженням (місцем проживання) якого є тимчасово окупована територія, є так званою “фількіною грамотою”. На такі “правочини” не поширюється дія положення абзацу другого частини другої статті 215 Цивільного кодексу України (щодо можливості визнання такого правочину дійсним в судовому порядку).

Простіше кажучи – ніякий суд не буде навіть розглядати “документи”, підписані на окупованій території.

Крім того, частина 3 статті 9 Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України” визначає, що будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими частиною другою цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків, крім документів, що підтверджують факт народження, смерті, реєстрації (розірвання) шлюбу особи на тимчасово окупованій території, які додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акту цивільного стану.

В умовах воєнного стану нотаріальні дії щодо цінного майна (приватної та комерційної нерухомості) здійснюються виключно нотаріусами, які відповідають спеціально визначеним критеріям (п. 9 Постанови КМУ від 19.04.2022 № 480). Фахівцям, які не ввійшли до цього переліку, виконувати такі дії заборонено.

Люди, що “самоусунулися”

Тепер розглянемо той самий “маневровий фонд”. Спочатку окупанти під цим приводом взламували квартири, щоб заселяти у них начебто тих людей, хто залишився без своєї домівки. Проте по факту таким чином загарбники просто відбирали квартири у людей. Навіть у тих, хто живе на окупованій території, але не у Сєвєродонецьку. До цього ж місто закрили й заїхати до нього може людина, у якої є місцева прописка. Тобто якщо ти маєш нерухомість у Сєвєродонецьку, а прописка у тебе луганська, то до міста тебе не впустять. А якщо власник житла не звернувся до місцевої окупаційної адміністрації та не повідомив, що він живе у своїй квартирі – її відберуть.

Після історії з “маневровим фондом” окупанти взагалі вирішили “узаконити” процес “віджиму” майна. Ватажок “лнр” леонід пасічник видав указ про “деякі питання управління майном, які мають ознаки безгосподарного”. Цим він наділив “уряд лнр” повноваженнями з управління майном, які мають ознаки безгосподарного та не віднесені до федеральної чи муніципальної власності “лнр”. Згідно з “документом”, “уряд” також має повноваження встановлювати порядок визнання майна безгосподарним.

Отже, резюмуємо: зараз продаж нерухомості на окупованій території за “законами” окупантів виглядає логічним тільки у разі, коли людина просто хоче отримати гроші та, швидше за все, не планує повертатись після деокупації. А от купівля нерухомості за таких умов нагадує скоріше лотерею та несе величезний ризик втратити й гроші одразу, й нерухомість з часом.