Субсидія на оренду житла: як працюватиме та які процеси запустить новий інструмент для ВПО

Внутрішньо переміщеним особам хочуть запропонувати новий вид допомоги - субсидію на оренду житла. Після узгодження із зацікавленими сторонами відповідний проєкт подадуть на розгляд Кабміну. Тож поки що його не затвердили.

Днями Мінсоцполітики провело презентацію та публічне обговорення цього соціального інструменту. На заході виступили представники Кабміну, Верховної Ради та неурядових організацій, які окреслили перспективи та підводні камені ініціативи.

Детальніше про те, як і кому надаватимуть субсидію, та які сподівання покладають на проєкт урядовці - у матеріалі “Сєвєродонецьк онлайн”

“Недостатньо просто дати людям гроші”

Амбасадоркою проєкту від Мінсоцполітики виступила перша заступниця міністра Дарина Марчак. Під час обговорення вона зауважила, що на початку повномасштабної війни склалася ситуація, коли значна кількість інструментів соціальної підтримки виявилася неадаптованою до потреб людей, а отже - неефективною. Тому зараз їх активно переглядають.

Говорячи про ВПО у цьому контексті, посадовиця наголосила, що недостатньо просто дати людям гроші.

“Коли ми говоримо про інтеграцію ВПО в нову громаду, ми говоримо про те, що інтеграція – це мати індивідуальне житло. Інтеграція – це мати роботу, власні джерела доходів. Інтеграція – це мати можливість віддати дитину в дитячий садочок чи в школу. Інтеграція – це не відчувати суттєвих культурних, психологічних, ментальних відмінностей з жителями громади. І тому ми поступово, один за одним, розробляємо та запроваджуємо нові інструменти, які спрямовані саме на різні типи підтримки для внутрішньо переміщених осіб”, – сказала Марчак.

Отримувачами державної допомоги на проживання наразі є 1,1 мільйона ВПО. Але, на думку Мінсоцполітики, цей інструмент не є достатнім для того, щоб справді допомагати інтеграції ВПО в нові громади. Зокрема, він:

• не враховує різницю цін на оренду в різних регіонах;
• не захищає ВПО від раптових змін в умовах проживання або термінового виселення;
• не стимулює орендодавців укладати офіційні договори.

І тому не на заміну йому, а паралельно у міністерстві пропонують запровадити субсидію на оренду житла. Цей інструмент, розповіла Марчак, розробили, базуючись на міжнародному досвіді. Сам механізм буде схожим з отриманням житлової субсидії.

Розробники пропонують, щоб субсидію на оренду житла призначали тим родинам, видатки яких на оренду перевищують 30% сукупного доходу.

“Встановлюючи цей норматив, ми консультувалися з міжнародними партнерами, з тими гуманітарними організаціями, які на сьогодні вже впроваджували проєкти по “Rent for Cash” - це така субсидія, виплата на оренду. Цей показник ще може бути дискутованим. Але з того, як ми аналізували міжнародний досвід, саме такі підходи використовуються на міжнародному рівні”, - пояснила Марчак.

Додатково пані Дарина зазначила, що у проєкті є норми, які будуть стимулювати ВПО працевлаштовуватися:

“Людина працездатного віку або вже має працювати, або принаймні має здійснювати кроки для свого працевлаштування. Так само як ми зараз по виплатах ВПО це робимо”.

Для розрахунку суми допомоги братимуть соціальний норматив площі (наразі це 13,5 кв.м на одного члена родини, але не менш як 35 кв.м на родину) та середній розмір оренди квадратного метра житлової площі (193,6 грн за даними Держстату).

“Якщо ми говоримо про сім'ю з трьох осіб, яка орендує житло в Дніпрі, наприклад. За попередніми розрахунками, вартість оренди економкласу для такої родини в Дніпрі може становити 6182 гривні. І якщо в такої родини немає фінансової спроможності взагалі покривати таку оренду, якщо ця родина підпадає під критерії надання субсидії, то розмір субсидії може сягати 4800 гривень на таку квартиру для цієї родини”, - пояснила урядовиця.

Розраховану суму будуть коригувати з урахуванням регіонального коефіцієнта вартості оренди. За словами представниці Мінсоцполітики, ці коефіцієнти також ще можуть змінюватися.

Субсидією можна буде скористатися лише за умови укладення офіційного договору з орендодавцем. Для зручності обох сторін Мінсоцполітики розробило типову угоду, яку можна буде підписати у відділеннях Пенсійного фонду або в особистому електронному кабінеті на порталі ПФУ.

“Пенсійний фонд, який має досвід нарахування субсидій та пільг для майже 3,3 млн домогосподарств, завдяки обмінам даними з іншими державними органами зможе розрахувати все самостійно, не вимагаючи від ВПО купи довідок”, - пояснила заступниця міністра.

Для отримання субсидії на оренду переселенцю достатньо буде подати заяву до ПФУ із зазначенням кількості членів родини. Після розрахунку людині надійде повідомлення про призначення субсидії.

Також міністерство пропонує зменшити податкові зобов’язання орендодавця на ту частину компенсації, яку надаватиме держава.

“У нас є суттєві вимоги до податкового кодексу. Ми обговорювали це неодноразово з колегами з Міністерства фінансів, з Державної податкової служби. І ми розуміємо, що на сьогодні якраз питання оподаткування є одним з тих, яке дестимулює оформлення юридичних відносин.
Тому ми намагалися в рамках чинного законодавства знайти можливість зменшити це дестимулювання. І проєкт в його поточному дизайні пропонує механіку, яка дозволяє зменшити обсяг податкових зобов'язань. Таким чином ми сподіваємося створити більше стимулів для орендодавців укладати офіційні угоди”, - заявила представниця міністерства.

“Велика проблема, яку ми не можемо допустити, як держава”

Коментуючи презентацію, народний депутат України, голова ТСК Верховної Ради з питань захисту прав ВПО Павло Фролов розповів про ситуацію із забезпеченням житлом українців, які постраждали від війни.

Він зауважив, що, за даними Світового банку, 3,4 млн людей в Україні частково чи повністю втратили житло.

Держава пропонує таким людям компенсації за програмою єВідновлення. Також - кредити за програмою єОселя. Є програма “Прихисток”, яка дає невеликі кошти власникам домогосподарства за безоплатне розміщення ВПО. Є певна кількість місць тимчасового проживання.

“Але загалом ми охопили цими всіма програмами, не враховуючи допомогу на проживання, до 300 тисяч людей. Це менше, ніж 10%”, - наголосив нардеп.

Він назвав ініціативу з впровадження субсидії на оренду житла важливою. Але вважає, що влада трохи запізнилася з її впровадженням.

“Коли зменшили кількість отримувачів допомоги ВПО, ми зараз сперечаємося, скільки українців повернулися на окуповані території: 15, 20 тисяч або більше. І це дуже велика проблема, яку ми не можемо допустити, як держава. Тому що це наші люди. Якщо вони переїжджають на окуповану територію, вони стають ресурсом для ворога. Якщо вони їдуть на Захід, знову таки: чи повернуться вони? У нас понад 6 мільйонів біженців. І теж ми думаємо, як їх повернути. Але куди повернути, якщо в нас немає житла для них?”, - сказав парламентар.

Тож він наголосив, що експеримент мають впровадити якомога швидше, а у перспективі - екстраполювати й розширити:

“Ми зараз говоримо про 50 тисяч домогосподарств, які можуть отримати субсидію. Це дуже мало. І нам треба шукати варіанти, щоб людям запропонувати дійсно довгострокові рішення”.

Також нардеп додав, що в умовах дефіциту державного бюджету необхідно зосередитися на тому, аби надавати допомогу найбільш вразливим категоріям осіб. І виступив з пропозицією, щоб проєкт враховував цей момент.

Разом із цим, Павло Фролов звернув увагу, що для орендодавців можуть знадобитись додаткові стимули до укладання угод оренди житла, наприклад, звільнення від оподаткування усієї орендної плати, а не лише її частини, що покривається субсидією.

“Можливість вивести ринок орендного житла з тіні”

З погляду Міністерства розвитку громад і територій, проєкт Мінсоцполітики як урядовий документ вдало лягає у процес напрацювання нового законодавства, яке прийде на зміну чинному Житловому кодексу.

Цей кодекс, який існує ще з часів СРСР, за словами заступниці міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України Наталії Козловської, повністю не відображає житлові потреби, які виникли в Україні з початком повномасштабного вторгнення, враховуючи шалену кількість внутрішньо переміщених осіб.

За підтримки широкого кола міжнародних партнерів відомство наразі формує закон “Про основні засади житлової політики” як альтернативу.

“Про що цей закон? Цей закон говорить про те, що нам необхідно повністю змінити підходи як до формування житлового фонду, так і до надання пільг громадянам і розуміння того, що це за пільги. Він дає чітке розуміння того, яким чином надалі забезпечити стале управління житловим фондом. Це все це, що ми називаємо житловою політикою. Так от якраз той експеримент, який презентувала Дарина, він цілком і повністю відповідає напрацюванням цієї концепції”, - сказала посадовиця.

Впровадження даного виду субсидії урядом – це швидкий інструмент адресної підтримки ВПО. Натомість наразі міністерства працюють над розробкою закону “Про соціальне житло”, де у тому числі як інструмент соціальної допомоги певним категоріям громадян буде прописане питання пільгової оренди.

Тож представниця Мінрегіону висловила сподівання, що Кабмін підтримає пропозиції Міністерства соціальної політики щодо субсидії на оренду житла для ВПО.

“Ми зможемо, по-перше, надати інструмент внутрішньо переміщеним особам. Подивитися, як він працює, його відшліфувати, удосконалити в процесі й закріпити на законодавчому рівні. По-друге, це надасть можливість поступово вивести ринок орендного житла - не тільки соціального, а взагалі орендного - з тіні”, - вважає Козловська.

“Орендодавець буде першим, хто буде в цьому зацікавлений”

Погляд приватного сектору на житлові проблеми, з якими працює уряд, окреслив голова Асоціації професійних управителів нерухомістю України Андрій Нікончук. Першочергово він наголосив на високому рівні тінізації оренди житла.

“Відсутність механізмів податкового стимулювання, відсутність простих механізмів сплати податків, якогось обліку цих податкових навантажень, контролю, безумовно, вони демотивують орендодавців здавати “вбілу” своє житло й таким чином виступати партнером для держави та партнером для орендарів”, - сказав Нікончук.

Для детінізації оренди житла, на його думку, необхідно створити стимули для орендодавців. Зокрема - гарантованого платоспроможного орендаря.

“Коли орендодавець побачить, що такий гарантований платник є.... і якщо він буде розуміти, що йому на його рахунок однозначно буде попадати ця сума коштів, він буде “вбілу” обов'язково вимагати укладати договір. Він буде першим, хто буде в цьому зацікавлений”, - впевнений експерт.

Також він погодився, що є необхідність дискутувати про створення регульованої бази оподаткування.

Інша проблема, яку він бачить, - недостатня кількість житла, яка б могла використовуватись в якості орендного з ознакою соціального.

“Які об'єкти можуть бути використаними для такої оренди? Ну, як на мене, це, як мінімум, дві групи. Це квартири або кімнати у багатоквартирних будинках, або окремі орендні будинки, які можуть бути створені лише для цієї функції. З правом проживання в них, але без права приватизації, як це відбулося в 90-х роках минулого століття. Чому? Тому що це дасть можливість не лише ВПО, а й іншим людям, які навіть у мирний час, в силу тих чи інших об'єктивних причин чи форс-мажорних обставин залишилися без житла, змогу використовувати таке житло й в разі необхідності переїздити в іншу місцевість, там, де їхня трудова функція буде мати попит”, - вважає голова асоціації.

У контексті побудови орендного житла він звернув увагу на незначне використання можливостей державного-приватного партнерства.

“Якщо ми говоримо про залучення інструментів державно-приватного партнерства й потенціалу інвесторів, то тут як ніщо інше підходить інструмент з суперфіцією. Коли держава взагалі може не вкладати ніяких своїх фінансових ресурсів, може лише надати земельну ділянку та спрощену процедуру отримання містобудівної технічної документації, інструментів проєктування, підключення до критичної інфраструктури й претендувати за це на відповідний відсоток житла в таких будинках, які будуть зводитись. І, відповідно, використовувати їх з обумовленою нами метою”, - наголосив спікер.

Також він вважає необхідним створити постійно оновлювану базу об'єктів, власники яких хотіли б здавати їх в оренду, але не роблять цього, тому що не знають як і не вмотивовані.

Наразі дискусія навколо пропозиції Мінсоцполітики продовжується. У разі її схвалення урядом, Мінсоцполітики запустить пілотний проєкт. Можливо - на базі одного або кількох регіонів. Як зауважила пані Марчак, пілотний проєкт - це простір для експериментів, який дозволить побачити, що працює, а що ні. І зрозуміти, чи можна цей інструмент запроваджувати на постійній основі.