Оренда квартир у Харкові 2025: як війна трансформувала попит, ціни та пропозицію

Війна кардинально перекроїла ринок житлової оренди Харкова. За даними DIM.RIA, попит на оренду квартир у Харкові різко просів у 2022 році через масову евакуацію мешканців, проте вже у 2023–2024 роках місто побачило поступове повернення життя. У перші місяці після вторгнення в Харкові залишалося лише близько 400 тисяч жителів із довоєнних ~1,4 мільйона. 

Відтоді містяни почали повертатися хвилями, і станом на початок 2025 року населення вже майже сягнуло довоєнного рівня (~1,3 млн). Серед тих, хто зараз мешкає в місті, значну частку складають внутрішньо переміщені особи (переселенці) з інших регіонів – усі вони створюють новий попит на харківську нерухомість.

Попит: евакуація, повернення і нова аудиторія

Повномасштабна війна спричинила безпрецедентні міграційні процеси, прямо вплинувши на попит. На початку вторгнення більшість мешканців міста вимушено виїхали через постійні ракетні обстріли та загрозу життю. Практично за лічені тижні Харків спорожнів: залишилася менш ніж третина довоєнного населення. Відповідно, весною 2022 року попит впав до мінімуму – орендаторів просто не було, адже левова частка харків’ян евакуювалася на захід України або за кордон. 

Утім, вже за кілька місяців ситуація почала змінюватися. Перший перелом настав, коли ЗСУ відкинули ворожі війська від околиць Харкова – це знизило інтенсивність обстрілів і дало сигнал, що місто вистояло. Влітку і восени 2022 року стартувала хвиля повернення: люди повернулися навіть у сильно постраждалі райони, як-от Північна Салтівка. До кінця 2022-го населення зросло до понад мільйона мешканців, і разом з ними ожила і довгострокова оренда. 

2023 рік приніс нові виклики – зокрема, зимові блекаути та періодичні масовані атаки знову спонукали частину містян тимчасово виїхати. Але загальна тенденція лишалася позитивною: упродовж 2023 року харків’яни масово поверталися додому, а також приїжджали переселенці з більш небезпечних територій на сході та півдні. Перед початком навчального року 2023 спостерігався особливо активний приплив сімей з дітьми, які хотіли відновити навчання – це теж підігріло попит на житло. 

На початку 2024-го, попри всі воєнні ризики, у Харкові залишалося близько 1,2 млн жителів, а до середини 2025-го кількість мешканців сягнула ~1,3 млн. Таким чином, місто фактично відновило свою людність, що означає майже повне повернення цільової аудиторії довгострокової оренди. Величезну роль у формуванні нового попиту відіграють ВПО – люди із прифронтових або окупованих районів (Запорізької, Херсонської областей тощо), які знайшли притулок у Харкові. Багатьом з них ніде жити, тому вони активно шукають де зняти квартири й підігрівають орендний ринок, який ще рік тому стагнував. 

Ціни: падіння, стабілізація, обережне зростання

У 2022 році ціна на оренду в Харкові просіла на 40–50% порівняно з довоєнним періодом. Це був прогнозований обвал через катастрофічне падіння попиту. Однак уже у 2023 році, попри блекаути та тривожну ситуацію, ринок почав стабілізуватися. Станом на 2025 рік ціни все ще нижчі, ніж у 2021-му, але поступово зростають.

Ціни по районах Харкова станом на 2025 рік:

• Центр (Шевченківський, Основ’янський): 7–8 тис. грн;

• Салтівський: ~4 тис. грн;

• Спальні масиви (Олексіївка, Нові Дома): 5–6,5 тис. грн.

Ціни зросли найбільше в сегменті економжитла, тоді як великі квартири або елітні апартаменти мають менший попит і повільніше дорожчають.

Пропозиція: ринок гнучких власників

Пропозиція залишалася високою весь 2023 і початок 2024 року. Орендодавці йшли на поступки — знижували ціни, дозволяли відтермінування, частково оновлювали житло під потреби орендарів. Деякі квартири, які раніше не здавалися взагалі, вийшли на ринок. У результаті вибір у Харкові великий: від «бабусиних» хрущовок до новобудов зі свіжим ремонтом.

Новобудови, введені в експлуатацію протягом 2023–2024 років, поступово доповнили ринок. Частина з них потрапила в орендний сегмент — власники вирішили не продавати житло в умовах воєнної невизначеності, а здавати з прицілом на стабільний дохід.

Зміна портрета орендаря

Типовий орендар у 2025 році — це не лише місцевий мешканець, який повернувся після евакуації. Це також переселенець, який втратив житло в інших містах, або сім’я з дітьми, яка шукає хоча б відносної стабільності й безпеки. Такі орендарі мають конкретні запити до житла: їм важливі не стільки площа чи район, як базові елементи безпеки та автономності.

Основні вимоги до житла в орендарів 2025 року:

• наявність укриття неподалік або в будинку;

• стабільний інтернет + Starlink;

• автономне опалення чи генератор;

• нижній поверх як безпечніший варіант.

Замість квартир «з євроремонтом» орендарі часто обирають просте, але стабільне житло з мінімальними комунальними витратами. Особливу популярність має однокімнатна квартира у спокійних районах або новобудовах із генераторами.

Роль онлайн-ресурсів і нові правила гри

У період війни та міграцій онлайн-ресурси стали основним каналом для пошуку житла. DIM.RIA надає користувачам не тільки доступ до актуальних оголошень, а й зручні фільтри, статистику цін, історію об’єктів. Завдяки цьому орендарі можуть адекватно оцінити ринок, а орендодавці — підігнати свою пропозицію під очікування потенційних клієнтів.

Платформа виконує і соціальну функцію — допомагає переселенцям, студентам, працівникам знайти житло швидко та безпечно. Особливо це важливо для тих, хто не має змоги фізично оглядати квартири та змушений діяти дистанційно.

Харківський ринок оренди трансформувався під впливом війни, але не зник — він адаптувався. Попит відновлюється, ціни потроху зростають, пропозиція лишається широкою, а вимоги орендарів — чіткими й логічними. Усе більше орендодавців розуміють, що у 2025 році важливі не «євроремонт» чи площа, а стабільність, безпека і здатність витримати нові виклики. Саме ці критерії визначатимуть успіх на ринку в найближчі роки.